Stadthaus im Herzen von DON!
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Objektbeschreibung
Das im Jahre ca. 1900 (letzter Bauplan 1930) erbaute Stadthaus liegt sehr zentral im Herzen der Stadt Donauwörth mit ca. 20.000 Einwohnern. Das Gebäude wurde regelmäßig ertüchtigt und Instand gesetzt. Zuletzt 2008 und 2011 - siehe Detailaufstellung. Auf allen 4 Ebenen (kein Keller) sind kleine Appartements integriert und vermietet. Aktuell wurden bisher Warmmieten bezahlt, da es an den notwendigen detaillierten Teilmesseinheiten fehlt. Die Abschreibung des Gebäudeanteiles wurde steuerlich mit 2,5 % (Gebäude vor BJ 1925) anerkannt und über die Einkommensteuer angesetzt. Ein einfacher Bebauungsplan aus 2021 "Innenstadt Urbanes Gebiet" ist vorhanden. Das Objekt liegt im städtebaulichen Sanierungsgebiet was zu einer höhere steuerlichen Abschreibung § 7 h EStG führt (8 J. 9 % und 4 J. 7 % für Herstellungskosten von Modernisierung und Instandsetzung). Ein Einzeldenkmalschutz des Gebäudes liegt nicht vor. Bodendenkmäler werden vermutet gem. Denkmalschutzliste. Eine Aufteilung des Gebäudes nach Wohneigentum hat bisher nicht statt gefunden. Der bisherige Eigentümer ist Zimmerermeister und wird verschiedene Verbesserungsmaßnahmen noch eigenverantwortlich bis zum Jahreswechsel 2022/23 umsetzen, welche notariell auch fixiert werden können. Ausstattungsmerkmale: Laminat, Fliesen, PVC-Böden, Parkett Kunststofffenster 2-fach verglast ca. BJ 2008 Gas-ZH (2001, Brenner 2021) Gasabschlag derzeit mtl. 147 EUR Warmwasser tlw. über Boiler Eigener Sicherungskasten für EG/1.OG/2.OG+DG keine Zwischenzähler/Messeinheiten - Warmmietverträge nicht unterkellert kein Stellplatz/Garage, kein Garten Instandsetzungsmaßnahmen: 2011: 12 cm Vollwärmeschutz / 6 cm im EG und zur Glockengasse Dach neu eingedeckt, Sparren aufgedoppelt und neu isoliert Bäder renoviert Sanitär/Elektroleitungen teilweise 2008: Kunststofffenster erneuert Ertüchtigungen verkäuferseits bis Ende 2022: 1 Fenster im EG wird überarbeitet (Süd/Straßenseite) Treppenbelag erneuern (Auftritt) Malern innen 1 neue Dachflächenfenster (Fluchtfenstergröße gem. Brandschutzvorgaben) neue Klingelanlage Übersicht Mieterstruktur: 4 Warmmietverträge ohne Mietrückstände oder dergleichen längster Mieter seit 2013 letzte Mieterhöhung April/Mai 2022 bereits umgesetzt Wirtschaftliche Kennzahlen: aktuelle Warmmiete p.a.: 22.680 EUR Betriebskosten in 2019 p.a. 8.316 EUR (gem. Nachweis aus EK-Steuererkl. 2019) somit aktuelle Nettokaltmiete p.a: 14.364 EUR Rendite vor Steuer zu Nettokaltmiete: ca. 4,47 % (incl. NK wie Notar, Grunderwerbssteuer, Käufercourtage 3,57 %) Verhältnisfaktor Kaufpreis zu Sollmiete: 20,54 Dieses Objekt ist ideal für Kapitalanleger mit handwerklichem Geschick, welche den Flair eines Stadthauses im Herzen von Donauwörth schätzen, Reparaturen nicht scheuen und eine Affinität zu Immobilien haben oder für Selbstbezieher, die ein zentral gelegenes Stadthaus suchen!
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Bitte beziehen Sie sich bei Ihrer Kontaktaufnahme auf immobilien.augsburger-allgemeine.de, Objekt 0-2395 - vielen Dank!